La enmienda a la NIIF 16 publicada el último 28 de mayo del presente año representa una solución práctica para el tratamiento de las concesiones de alquiler en el marco de la pandemia Covid 19, puesto que otorga la exención u opción de no aplicar el tratamiento regular que establece la NIIF 16 para las modificaciones de arrendamiento, siempre y cuando se cumplan 3 condiciones:
- La contraprestación del arrendamiento es menor como consecuencia de la reducción de los alquileres.
- Pueden ser materia de acogimiento al beneficio las deudas con vencimiento hasta el 30 de Junio del 2021; y
- Cuando no hayan cambios sustanciales en los términos y condiciones del contrato
Asimismo se hace referencia a los supuestos de concesiones de alquiler que abarca la norma:
- Cuando se condona la deuda y se produce la extinción del pasivo por arrendamiento.
- Cuando se otorgue un periodo de gracia en relación a algunas cuotas con la respectiva reprogramación de los pagos para periodos posteriores; y
- Un híbrido de los 2 primeros supuestos, es decir, se reprograma una cuota de alquiler pero posteriormente esta es cobrada por un importe menor al de la cuota original, por lo cual existe una suma o porción condonada.
En relación a la entrada en vigencia, un arrendatario aplicara la modificación para los periodos anuales que comiencen a partir del 01 de Junio del 2020., no obstante se permite la aplicación anticipada para los Estados Financieros que aún no estén autorizados para su publicación en la fecha de emisión de la modificación.
El arrendatario debe aplicar la enmienda con carácter retroactivo, reconociendo el efecto acumulado de la aplicación inicial como un ajuste en el saldo inicial de resultados acumulados al inicio del periodo anual – entiéndase que esto aplica a periodos anuales que comienzan el 01 de junio del 2020 – en que se adopta por primera vez el tratamiento de la enmienda, sin reexpresión de la información financiera. Las concesiones de alquiler una vez realizada la adopción, afectan a resultados del periodo.
La facilidad solo aplica para las concesiones de alquiler como consecuencia directa de la pandemia Covid 19 y está centrada en los arrendatarios.
Si bien la norma otorga una facilidad a los arrendatarios para el tratamiento de las concesiones de alquiler, no significa que todos los cambios en la situación de los arrendamientos se encuentren dentro del ámbito de aplicación de la enmienda, sino solo aquellos que constituyen concesiones de alquiler en los cuales no hay variación en el alcance; es decir, en la cantidad de contratos de arrendamiento o en el plazo (reducción o ampliación de contratos de arrendamiento o cambios en el plazo). Una vez que un arrendatario haya cumplido las condiciones establecidas en la norma para estar apto para la utilización del tratamiento práctico; evaluará de forma optativa su aplicación puesto que las exenciones no son de carácter obligatorio.
De haberse acogido a la exención, el arrendatario debe aplicar la simplificación práctica de forma coherente a contratos con características y circunstancias similares.
Entiéndase por concesiones de alquiler a los beneficios que otorga un arrendador a un arrendatario en el marco de un contrato de alquiler. Estas concesiones de alquiler o renta se refieren a la condonación de las cuotas o a su reprogramación para un pago posterior tal como se cita en párrafos previos.
Se puede notar que lo que existe en las concesiones de alquiler dentro del ámbito de la enmienda es solo cambios de flujo de efectivo (anteriormente no se trataba este punto de forma explícita en la norma) y no cambios en el alcance del arrendamiento, lo cual no se regulaba expresamente antes de la enmienda de la norma NIIF 16.
Para las concesiones de renta descritas se debe tener presente el efecto del valor del dinero en el tiempo a efecto de una adecuada contabilización.
En el caso de la condonación de cuota, un arrendatario que aplica la solución práctica reconocerá el perdón o renuncia a los pagos de acuerdo al tratamiento que se otorga a los arrendamientos variables. Asimismo, reconocerá un ajuste al pasivo por arrendamiento para dar de baja la parte de la obligación que le fue condonada.
En el caso del periodo de gracia o reprogramación de las cuotas al otorgarse un aplazamiento en su pago, no hay un imputación a resultados, salvo por el efecto del valor temporal del dinero, en la medida que los flujos posteriores compensen las cuotas reprogramadas. Por supuesto, un cambio en los pagos por arrendamiento que reduce las cuotas durante un periodo pero incrementa proporcionalmente los pagos en periodos futuros, no cambia la existencia de una obligación sino solo el momento de su cumplimiento.
En relación al último supuesto coberturado por la norma este resulta una mezcla de los 2 primeros supuestos, puesto que consiste en una reprogramación de cuota cuyo pago futuro contempla un importe menor al de la cuota inicial; en ese sentido se debe reconocer como ganancia la porción condonada por el arrendador. Por ejemplo si la cuota reprogramada es de 2,000 USD y se acuerda pagar en una fecha posterior solo 1,500 USD, esto se configura en una ganancia de 500 USD, sin perjuicio de alguna incidencia del valor de dinero en el tiempo aplicable a los flujos de efectivo.
Se debe reconocer en resultados el efecto de una concesión de alquiler producto de la pandemia Covid 19. Del mismo modo, las concesiones de alquiler no eximen al arrendatario de continuar reconociendo los intereses generados sobre el pasivo por arrendamiento.
La solución propuesta por el IASB resulta bastante útil en el contexto económico actual y es de gran ayuda para los arrendatarios que tienen una cantidad importante de contratos. En ese orden de ideas va a ser importante la participación de los departamentos contables y asesores financieros en la revisión de los contratos de arrendamiento a fin de lograr un tratamiento contable correcto y velar por que se continúe aplicando la norma de forma razonable y generando información de utilidad para los usuarios de los Estados Financieros.
